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Cuando alquilas una vivienda, es habitual que surjan dudas sobre quién debe asumir los costes de mantenimiento y reparación. Las obras pueden variar desde pequeñas reparaciones hasta intervenciones mayores que garanticen la habitabilidad de la propiedad. Pero, ¿cómo se determina quién paga qué? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula estos aspectos y aclara las responsabilidades de ambas partes.
El propietario de una vivienda alquilada tiene la obligación de mantener la propiedad en condiciones adecuadas para vivir. De acuerdo con la LAU, es el arrendador quien debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para asegurar que la vivienda sea habitable. Esto incluye:
Estas reparaciones, conocidas como obras de conservación, son indispensables para mantener la habitabilidad de la vivienda. Según el artículo 21 de la LAU, el propietario debe realizarlas cuando sean necesarias, sin que esto implique un aumento en el alquiler, salvo en casos específicos.
Si las obras de conservación duran más de veinte días y afectan el uso normal de la vivienda, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta. La cuantía de esta reducción dependerá de la parte de la vivienda de la que el arrendatario no pueda hacer uso durante el tiempo de las obras.
El inquilino, por su parte, también tiene responsabilidades en cuanto al mantenimiento de la vivienda. El artículo 21 de la LAU establece que el arrendatario debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que surjan por el desgaste normal debido al uso de la vivienda. Estas pequeñas reparaciones incluyen:
Es importante destacar que el inquilino está obligado a mantener la vivienda en buen estado y a informar al propietario de cualquier desperfecto que se produzca. Además, el inquilino no puede realizar modificaciones o reformas sin el consentimiento expreso del propietario, como por ejemplo, cambiar la distribución del inmueble o realizar obras que alteren su estructura.
Hay casos en los que una reparación pequeña podría ser responsabilidad del propietario, especialmente si el desperfecto ha sido causado por un defecto de construcción o por un mal mantenimiento previo del inmueble. Por ejemplo, si las baldosas del suelo se levantan debido a un problema estructural, el propietario deberá hacerse cargo de la reparación, aunque se trate de una avería aparentemente menor.
Cuando el deterioro de la vivienda o de sus instalaciones es provocado por el uso indebido o negligente del inquilino, este deberá asumir el coste de la reparación. Esto incluye daños accidentales, como romper una ventana o deteriorar un electrodoméstico que se ha usado de manera incorrecta. En estos casos, el arrendatario es el responsable de restituir o reparar los daños causados.
En situaciones en las que no queda claro quién ha provocado el daño, la jurisprudencia tiende a aplicar el principio de presunción de culpa del inquilino. Esto significa que, salvo prueba en contrario, se presume que el daño ha sido causado por el arrendatario debido a que es quien ocupa y utiliza el inmueble. No obstante, el inquilino puede demostrar que el desperfecto es consecuencia de un problema estructural o de otra causa ajena a su control.
Otro aspecto a tener en cuenta son las obras de mejora, aquellas que no son estrictamente necesarias para mantener la habitabilidad, pero que se realizan para mejorar la calidad de vida en la vivienda. Ejemplos de obras de mejora son la instalación de un nuevo sistema de calefacción más eficiente, la colocación de ventanas con doble acristalamiento para mejorar el aislamiento o la instalación de placas solares.
En estos casos, si las obras de mejora las propone el propietario y causan molestias al inquilino, este deberá aceptarlas si no pueden posponerse hasta el final del contrato. Sin embargo, si las obras duran más de veinte días, el arrendatario podrá solicitar una reducción proporcional de la renta, como ocurre con las obras de conservación.
En ocasiones, el inquilino puede desear realizar mejoras en la vivienda, como cambiar la bañera por un plato de ducha o instalar un aire acondicionado. En estos casos, es imprescindible contar con la autorización previa del propietario. Si el propietario da su consentimiento, se debe pactar quién asume los gastos. Por lo general, si el inquilino quiere realizar la mejora por su cuenta, será él quien deba asumir los costes. Sin embargo, algunas mejoras pueden negociarse a cambio de un descuento en el alquiler.
Es recomendable que inquilino y propietario mantengan una comunicación fluida para evitar malentendidos sobre las responsabilidades de cada parte. En caso de disputas, lo más adecuado es revisar el contrato de arrendamiento, que debe especificar con claridad las obligaciones de ambas partes en cuanto a reparaciones y mantenimiento. En caso de duda, siempre es aconsejable buscar asesoramiento legal para resolver el conflicto de la manera más adecuada.
Finalmente, es importante recordar que, aunque las reparaciones y obras pueden ser motivo de tensiones, ambas partes deben cumplir con sus obligaciones para garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones adecuadas para su uso.
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